分享||小區(qū)物業(yè)服務標準
一 綜合服務
1.1 簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，在顯著位置公示企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及資質證書、物業(yè)服務事項、服務標準、收費標準等相關信息。
1.2 小區(qū)依據(jù)合同合理配置崗位、人員以及相關設施、設備、工具。
1.3 項目負責人應經過系統(tǒng)的物業(yè)管理專業(yè)培訓，有5年以上物業(yè)服務企業(yè)部門負責人或者同等崗位工作經歷。
1.4 工作人員統(tǒng)一著裝、佩帶胸卡、儀表整潔、行為規(guī)范，管理人員、服務人員、操作人員分崗位著裝。
1.5 小區(qū)設置服務接待中心，每日接待、服務時間不少于10小時（含節(jié)假日），其他時間設置值班人員，公示24小時服務電話；受理咨詢、投訴、報修等12小時內答復或者處置完成率100%，回訪率100%，有完整的咨詢、報修、投訴受理臺賬。
1.6 物業(yè)服務方案、各崗位工作標準等在相應場所公示；有具體的落實措施考核辦法，有完整的培訓體系，分崗位定期組織培訓、考核。
1.7 每年至少1次采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調查等形式的服務工作調查，綜合覆蓋率85%以上，形成記錄并對存在的問題有整改措施。
1.8 管理服務區(qū)域內，有完善的標示系統(tǒng)。
1.9 每年至少公示2次物業(yè)服務收支情況。
1.10 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，收費合理。
1.11 運用信息化技術對物業(yè)竣工驗收資料、業(yè)主資料、房屋檔案、設備管理檔案、收費管理、日常管理檔案等進行管理。
1.12 每年至少2次開展社區(qū)文化活動；配合社區(qū)業(yè)主委員會開展各類宣傳活動；重要節(jié)日有專題布置。
二 物業(yè)共用部位及共用設施設備管理
2.1 有專人對房屋共用部位和共用設施設備進行日常管理和維護，共用部位的完好率達到93%以上，共用設施設備完好率達到93%以上；公共照明系統(tǒng)完好率達到93%以上。 2.2 根據(jù)房屋實際使用年限及共用部位、共用設施設備的使用狀況，及時編制維修計劃和專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者社區(qū)居委會報告并組織維修。 2.3 依據(jù)合同約定、業(yè)主管理規(guī)約、房屋使用說明書等的要求，指導業(yè)主/物業(yè)使用人正確使用房屋；告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項，巡查公共空間及外墻亂張貼、亂涂亂畫、亂懸掛、亂堆放等現(xiàn)象，監(jiān)督室外招牌、廣告牌安裝使用遵守相關規(guī)定，陽臺封閉規(guī)格、空調安裝位置有序，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時勸阻、制止，送達書面通知，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
2.4 每月檢查1次小區(qū)內公共雨污水管道、化糞池等，并視檢查情況進行清掏、疏通；污水泵每年啟動1次；雨、雪季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理、疏通；窨井不漫溢，井蓋無缺損。
2.5 每年檢測1次避雷裝置，及時修復銹蝕、變形、斷裂部位。
2.6 每日1次對共用設施設備進行巡查，做好巡查記錄；設備安全運行、維修養(yǎng)護、設備巡查和設備用房衛(wèi)生清潔制度在工作場所明示；設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
2.7 電梯運行管理：
2.7.1 按照規(guī)定由有資質的電梯維保單位負責維保，簽訂書面合同。
2.7.2 有完善的電梯檔案資料及電梯管理、安全運行、保養(yǎng)維護、巡視檢查、監(jiān)督考評、突發(fā)應急處理等管理制度。
2.7.3 按照規(guī)定配有相應人數(shù)的電梯安全管理人員并持證上崗。 2.7.4 電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具、通風、監(jiān)控等設施及配件保持完好，轎廂整潔；五方對講系統(tǒng)通暢，值守人員24小時值班；顯著位置有電梯檢驗合格標志、乘梯須知、警示及提示標志。
2.7.5 每年至少進行1次電梯運行突發(fā)事件應急處理演練。
2.7.6 電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員 30分鐘內到達現(xiàn)場，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在30分鐘內到達現(xiàn)場，專業(yè)技術人員須在30分鐘內到現(xiàn)場進行救助。
2.8 做好消防系統(tǒng)管理：
2.8.1 火災自動報警系統(tǒng)：火災報警控制器、聯(lián)動控制設備每日巡查1次，每月檢查測試1次報警控制器、聯(lián)動控制設備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1次報警、警報功能；每月檢測切換1次主、備電源，每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。
2.8.2 消防廣播系統(tǒng)：每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量。
2.8.3 防排煙系統(tǒng)：每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。
2.8.4 防火分隔設施：每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年維修養(yǎng)護1次防火門附件，在門的轉動部位補充1次潤滑油。
2.8.5 水滅火系統(tǒng)：消防泵、噴淋泵每月啟動1次，每年檢查1次潤滑情況。
2.8.6 每月測試1次應急照明、疏散指示標志，測量照度和供電時間。
2.8.7 每月巡查1次消防栓、滅火器，保證處于完好狀態(tài)；配電室、監(jiān)控室、機房、檔案室、庫房等重點部位按規(guī)定配備相應種類的滅火器材。
2.8.8 消防設施每年至少進行1次全面檢測，檢測記錄應完整準確并存檔備查。
2.9 二次供水系統(tǒng)未移交供水企業(yè)的：
2.9.1 二次供水管網(wǎng)、供水設備設施24小時運行，保證供水正常壓力。
2.9.2 二次供水設備設施每天巡視1次，并做好相關記錄；生活飲用水水箱、蓄水池蓋保持完好并加鎖，鑰匙由專人管理。
2.9.3 蓄水設施定期清洗，按照衛(wèi)生防疫要求進行水質化驗、檢測等工作。
2.10 供配電系統(tǒng)未移交電網(wǎng)企業(yè)的：
2.10.1 設備運行狀況應每6小時檢查1次，對主要運行參數(shù)進行檢查、記錄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次。
2.10.2 高低壓配電柜、變壓器應每年檢修除塵1次，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓測試。
2.11 有安防系統(tǒng)的，安防系統(tǒng)相關設施設備每周巡查、檢查2次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好記錄，監(jiān)控系統(tǒng)設備設施24小時運轉正常，值守人員24小時值班；視頻監(jiān)控文件有效存儲，保存?zhèn)洳槠谙抟话悴簧儆?5天。
2.12 小區(qū)內各類設施設備標識齊全；有危險、安全隱患、容易危及人身安全的設施設備的部位設置安全防范、警示或者維護設施。
2.13 對可能發(fā)生的各類突發(fā)事件、極端天氣、設備故障有應急預案，對可預見緊急事項應當有巡查、檢查并落實防范措施。
2.14 小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標；各組團、棟及單元 （門）、戶和公共配套設施、場地標識明顯、美觀。
2.15 外墻、公共樓梯間、墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，道路、場地保持平整，無積水。
2.16 每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄。
2.17 每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時勸阻、制止，并送達書面通知。
2.18 急修30分鐘內到現(xiàn)場處理，不能及時修復的，向相關業(yè)主解釋清楚，或者書面告知相關業(yè)主。
2.19 有完整的房屋及設施設備基礎檔案、臺賬；運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄齊全，按照年度、季度、月度存檔。
三 公共秩序維護
3.1 消防控制室應有專人24小時值班，每班人員2人并持證上崗，及時處理各類報警、故障等信息；消防專用通道暢通，發(fā)現(xiàn)封閉、堵塞、占用疏散通道、安全出口及消防通道的，及時報告公安部門；每年組織或者配合相關部門組織有業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)公司員工參與的消防演習。
3.2 值班崗位有詳細的值班和交接班記錄。
3.3 實行封閉管理小區(qū)：主出入口24小時值崗，當值人員立崗時間不少于6小時；對外來人員進入小區(qū)進行詢問、登記；對進出小區(qū)的裝修工、服務人員發(fā)放臨時出入證，實行亮證管理。
3.4 引導業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的約定，對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。
3.5 協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序維護和安全防范工作，發(fā)生治安案件或者各類災害事故時，及時向公安和有關部門報告，并積極協(xié)助做好調查和救助工作。 3.6 每3小時至少到指定區(qū)域巡視1次。
3.7 每2周進行防火檢查1次。
3.8 小區(qū)秩序維護人員的培訓及實操全年不少于40課時，能夠正確使用各類消防、物防、技防器械和設備；每年對員工進行消防安全培訓2次。
3.9 車輛實行登記管理，車輛行駛有規(guī)定的路線；對外來機動車進行詢問、登記； 有人員巡視小區(qū)車輛停放情況，及時提示車主在指定地點有序停放；非機動車有指定停放區(qū)域，停放整齊。
四 公共衛(wèi)生保潔服務
4.1 按單元設置垃圾桶，并實行袋裝化管理，生活垃圾每天至少清運2次；垃圾桶、果殼箱無滿溢現(xiàn)象，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；設有垃圾中轉站的，按照相關規(guī)定及實際需要進行沖洗、消殺。
4.2 根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。噴灑農藥、投放鼠餌必須提前書面通告業(yè)主/物業(yè)使用人。
4.3 有水系景觀的，每日巡查，定期清理，保持無雜物，無異味。
4.4 雨、雪停后24小時內清除必要道路的積水、積雪。
4.5 有公共衛(wèi)生間的，每天清潔，無明顯異味。
4.6 樓內共用區(qū)域：
4.6.1 大堂、門廳，每日拖擦2次，定期保養(yǎng)，各層地磚表面每日拖擦2次。
4.6.2 電梯轎廂、操作板、地面等清潔每天不少于2次；電梯門壁打蠟上光每月1次。
4.6.3 樓道及欄桿、窗臺、紗窗、消防栓、標識牌等共用設施清潔，每周1次，樓道、樓梯保持清潔、無垃圾。
4.6.4 墻面、天花板清潔每2個月1次。
4.6.5 大堂、門廳、樓道、電梯等業(yè)主活動區(qū)域消殺，夏季每日不少于1次，冬季每周不少于1次。
4.7 樓外共用區(qū)域：
4.7.1 道路、廣場、綠地等公共部位清潔每天不少于2次，目視地面干凈、地面垃圾滯留不超過3小時。
4.7.2 綠地、明溝，每周清理1次。
4.7.3 宣傳欄、信報箱、小品等清潔，每月1次（2米以上部分可以每季度抹擦、除塵1次）。
4.7.4 天臺、屋頂，保持清潔、無垃圾。
4.8 每2個月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水1次，每半年滅鼠1次。
五 公共綠化養(yǎng)護服務
5.1 有專（兼）職的專業(yè)人員進行綠化養(yǎng)護管理，有綠化管理制度、臺賬及養(yǎng)護措施。
5.2 花草樹木生長良好，有良好的觀賞效果；綠化成活率在90%以上，無明顯斷壟、枯樹，無黃土裸露。
5.3 草坪按時修剪，保持平整，每年清除雜草不少于4次。
5.4 喬、灌木、攀緣植物每年修剪2次以上，喬、灌木樹冠完整，花、灌木開花結果。
5.5 大型喬木、樹木標牌、編號管理。
5.6 根據(jù)氣候和季節(jié)狀況，按植物品種、生長、土壤狀況適時組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防澇、防凍及病蟲害防治工作。
5.7 綠化產生的垃圾，重點區(qū)域，隨產隨清；其他區(qū)域，日產日清。
六 電梯維保 小區(qū)電梯高層居多，為確保電梯維保質量及居民通行安全，電梯維保模式要求半包或全包模式，業(yè)主委員會、監(jiān)事委員會、物業(yè)服務企業(yè)三方共同組織電梯維保項目的招標，三方投票表決最終中標單位，中標單位與物業(yè)服務企業(yè)簽署相關合同，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)共同監(jiān)督電梯維保質量，維保費用自物業(yè)服務費用中支出并由業(yè)主委員會自監(jiān)管賬戶中劃撥資金至維保單位；在物業(yè)服務企業(yè)服務不到位或不配合的情況下，業(yè)主委員會、監(jiān)事委員會可單獨選聘電梯維保單位，費用自物業(yè)服務費用中扣除。
七 物業(yè)服務質量監(jiān)督管理 在物業(yè)服務企業(yè)服務評比打分連續(xù)低于40分或被投訴200次/季度，認定為服務嚴重不達標，由業(yè)主委員會在物業(yè)服務總費用中按照評分比例進行扣除本季度服務費用，并接管分項服務項目的具體服務事宜，費用自物業(yè)服務費用中扣除。
八 業(yè)主自有設施維修 小區(qū)內業(yè)主專有使用面積內自有設施損壞，由物業(yè)服務企業(yè)安排維修人員進行無償檢查，具體維修事宜由業(yè)主決定是否由物業(yè)服務企業(yè)進行有償維修。
九 其他 其他服務內容按照相關法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。